Nutzungsänderung bei Gewerbegebäuden und Industriegebäuden

Beispiele für die Nutzungsänderung von Gewerbegebäuden und Industriegebäuden sind äußerst vielfältig: eine Wohnung wird zum Büro umfunktioniert, ein ehemaliges Produktionsgebäude wird erworben und als Lager genutzt oder ein Unternehmen ändert die Artikel, die es produziert. Aus behördlicher Sicht handelt es sich in jedem dieser Fälle um eine Nutzungsänderung. Wie eine Nutzungsänderung definiert wird und was sie zur Folge hat, ist immer noch wenigen Unternehmen bekannt.

Definition: Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn für die neue Nutzung eines Gebäudes oder Grundstücks andere öffentlich-rechtliche Anforderungen als für die bisherige Nutzung gelten und eine neue Genehmigung erforderlich ist. Eine Nutzungsänderung kann auch vorliegen, ohne dass bauliche Veränderungen erfolgen. Im Detail bedeutet dies zum Beispiel, es gibt Abweichungen von

der gültigen Baugenehmigung,
der, im Bauantrag inkludierten Betriebsbeschreibung B. veränderte Beschaffenheit der Produktionsartikel und damit einhergehende Erhöhung der Brandlast,
der Baubeschreibung, etwa das Errichten und Abreißen von Wänden,
dem beantragten Stellplatznachweis, d.h. unzureichende Stellplätze für Kfz und Fahrräder,
dem gültigen Brandschutzkonzept, z. B. durch die Änderung von Fluchtwegen oder
den genehmigten Emissionen wie Schall, Wärme.

Typische Beispiele für eine Nutzungsänderung

Es lohnt sich zu prüfen, ob eine Nutzungsänderung beantragt werden muss, wenn ein Bürogebäude, Industriegebäude oder anderes Gewerbegebäude umgenutzt wird, ein Gebäude gekauft oder angemietet wird oder wenn Gewerbegebäude vermietet werden sollen.

Häufige Formen einer Nutzungsänderung sind:

Lager als Produktionsraum
Wohnraum als Gewerberaum
Produktionsraum als Gewerberaum
Betriebsleiterwohnung als frei verfügbare Wohnung
Änderung der Lager- oder Produktionsartikel

Was ist im Falle einer Nutzungsänderung zu tun?

Vermutet ein Unternehmen, dass seine Veränderungsmaßnahmen einen Antrag auf Nutzungsänderung erfordern, ist ein Vorgehen in vier Schritten sinnvoll:

1. Prüfung und Beratung

Prüfung und Beratung zum Sachverhalt durch einen Architekten, ggf. Erstellung einer Planung für die Nutzungsänderung

2. Abstimmung

Abstimmung mit Fachplanern, Sachverständigen und Versicherung

3. Vorverhandlung

Vorverhandlung mit Behörden über Genehmigungsfähigkeit

4. Antragsstellung

Antragsstellung auf Nutzungsänderung bei den Behörden

Was ist bei der Antragstellung auf Nutzungsänderung zu beachten?

Ob eine Nutzungsänderung genehmigungspflichtig ist, darüber informiert die zuständige Bauordnungsbehörde. Erste Hinweise kann ein Abgleich des Nutzungswunsches mit der aktuell rechtskräftigen Baugenehmigung liefern. Ein Antrag auf Nutzungsänderung kann aufgrund des Bauplanungsrechts, aber auch aufgrund anderer Vorschriften wie Brandschutz, Emissionsschutzrecht, Gewerberecht, Naturschutzrecht, Denkmalrecht u.a. erforderlich sein. Der Antrag muss von einer bauvorlageberechtigten Person (z. B. Architekt) erstellt werden. Dieser Antrag darf nicht dem Bebauungsplan widersprechen. Bei einer Nutzungsänderung ohne entsprechende Genehmigung drohen das Einstellen der Nutzung, Bußgelder und der Abriss nicht genehmigter Veränderungen am Gebäude.

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