Bauen ohne Bebauungsplan – ist das überhaupt möglich?

Für ältere Siedlungen und Ortskerne gibt es häufig keinen Bebauungsplan

Ein unbebautes Fleckchen Erde in einer gewachsenen Siedlung ist für jeden Bauinteressenten so etwas wie der Sechser im Lotto. Doch was passiert, wenn es für dieses Grundstück keinen Bebauungsplan gibt? Das Erstellungsverfahren für ein solches Dokument kann schnell ein bis zwei Jahre in Anspruch nehmen – muss das Bauvorhaben dann auf lange Zeit verschoben werden?

Nein, nicht unbedingt! In diesem Fall greift §34 des BauGB und somit das sogenannte Einfügungsgebot. Es besagt, dass sich ein Bauvorhaben zwingend in die nähere Umgebung einfügen muss. Zudem ist eine vollständige Erschließung notwendig. Auf diese Weise soll ein einheitliches Straßenbild gewährleistet bleiben. Doch auch mit dieser, zugegebenermaßen recht schwammigen, rechtlichen Grundlage im Rücken kann nicht einfach wild drauflos gebaut werden. Gegen allzu eigenmächtige Planungen formiert sich, durch die teils sehr rücksichtlose Nachverdichtung in den letzten Jahren, häufig Widerstand seitens der Nachbarn oder anderer Interessengruppen. Dies kann zu deutlichen Verzögerungen oder im schlimmsten Fall zur Stilllegung des Bauvorhabens führen.

Wie sollte das Bauvorhaben also in Angriff genommen werden?

Für einen ersten Kontakt mit der zuständigen Behörde ist es ratsam, zunächst die Bebauung der Nachbargrundstücke unter die Lupe zu nehmen. Grundsätzliche Eigenheiten der Bestandsbebauung, wie etwa die Anzahl der Geschosse oder die Bautiefe, sollten für das eigene Vorhaben übernommen werden. Mithilfe eines Vorentwurfs kann dann abgestimmt werden, welche Art der Bebauung die Behörde prinzipiell akzeptieren würde.

Um spätere Schwierigkeiten zu vermeiden, ist es unumgänglich von Anfang an mit den Nachbarn in Kontakt zu treten und sie über das Bauvorhaben zu informieren. Das hilft auch später im Genehmigungsverfahren. Wer vor der Erstellung des Bauantrags ein schriftliches Einverständnis der angrenzenden Nachbarn einholt, umgeht die einmonatige Frist zur Einspruchserhebung und mindert so das Risiko für Streitigkeiten und ungeplante Verzögerungen.

Sind von Anfang an alle beteiligten Parteien gut über das Bauvorhaben informiert, stehen die Chancen für ein erfolgreiches Genehmigungsverfahren deutlich besser und einem baldigen Baubeginn steht (fast) nichts mehr im Wege.