Eine grundlegende Entscheidung: Architekt oder Bauträger?

Wer ist der richtige Baupartner?

Nach langen Überlegungen steht der Entschluss fest – ein eigenes Haus soll es sein und zwar ein Neubau. Ein Grundstück ist eventuell auch schon in Aussicht, dann steht jetzt die wichtigste Vorentscheidung an: Soll das Haus gemeinsam mit einem Architekten oder mit einem Bauträger gebaut werden? Verschaffen Sie sich hier einen kurzen Überblick über die Vor- und Nachteile beider Varianten.

Bauen mit einem Bauträger: Das was man sieht, ist das was man bekommt

Ein sonntäglicher Ausflug in die Musterhaussiedlung steht bei so ziemlich jedem potenziellen Bauherren irgendwann auf dem Plan. Vor Ort bekommt man einen guten Eindruck davon, wie genau das zukünftige Eigenheim aussehen könnte. In wenigen Stunden kann man sich so ein Bild davon machen, welcher Haustyp am besten zu den eigenen Bedürfnissen passt. Ist die Auswahl getroffen, kann auch direkt ein Festpreis genannt werden – ein Haus aus dem Katalog scheint eine sichere Planungsvariante zu sein.

Standardvariante zum Fixpreis

Die Vorteile des Bauträgers liegen auf der Hand: man bekommt, was man sieht. Durch den hohen Grad der Standardisierung kann das Bauprojekt in einem überschaubaren Zeitrahmen realisiert werden. Der Bauträger beauftragt alle Handwerker und liefert am Ende ein schlüsselfertiges Haus. Auch der Fixpreis scheint attraktiv. Unabhängig von den tatsächlichen Baukosten, zahlt der Bauherr das, was im Vorhinein vereinbart wurde. Eine sichere Sache also?

Ein Blick in die Leistungsbeschreibung lohnt sich

In jedem Fall sollte der Vertrag mit dem Bauträger im Vorhinein genau auf den Prüfstand gestellt werden. Oft beinhalten die Verträge nur sehr allgemein gehaltene Leistungsbeschreibungen, wie zum Beispiel „eine hochwertige, weiße Fliese“ oder „eine Standardausstattung an Elektrik“. Das können dann in der Realität schnell triste, kaltweiße 15 x 15cm Fliesen sein oder auch nur zwei vorgesehene Steckdosen pro Raum. Alles was darüber hinaus geht, verursacht schnell hohe Mehrkosten. So kann sich der vereinbarte Fixpreis über das Nachtragsmanagement noch deutlich erhöhen. Außerdem hat der Bauherr keinerlei Einfluss auf die Auswahl der Handwerker. Das bedeutet unter Umständen Einbußen bei der Qualität in der Ausführung der Arbeiten. Ein weiterer negativer Punkt sind die wenigen Gestaltungsmöglichkeiten. Änderungen am Grundriss sind oft nur sehr eingeschränkt möglich.

Bauen mit einem Architekten: abgehobene Kunst oder lebenspraktische Grundrisse?

Beim Stichwort „Architekt“ denken viele Menschen schnell an teure und alltagsuntaugliche Entwürfe aus Glas und Beton. Es stimmt schon – Architektur kann auch eine Form der Kunst sein. Das bedeutet aber nicht, dass ein Architekt ausschließlich unbezahlbare Traumschlösser plant. Ganz im Gegenteil! Der Hausbau mit einem Architekten beginnt mit einem offenen Gespräch. Der Bauherr erläutert seine Vorstellungen und Wünsche und es werden die Ziele für die Umsetzung sowie die Kostenvorstellungen diskutiert. Der Architekt gibt dann eine erste Einschätzung dazu, welche Pläne mit dem vorhandenen Grundstück und dem vorhandenen Budget bestmöglich realisiert werden können.

Zur Neutralität verpflichtet

Der größte Vorteil des Architekten ist seine gesetzlich festgeschriebene Neutralität. Er ist dazu verpflichtet die für den Bauherren bestmöglichen Konditionen zu wählen und darf sich nicht an einzelne Handwerker binden. Der Bauherr bekommt für sein Bauprojekt zudem einen ausführlichen Kostenvoranschlag. Hier sind alle Baukosten, sowie auch das Honorar des Architekten für alle Bauphasen einzeln ausgewiesen (Lesen Sie hierzu auch den Artikel zur HOAI). Das ermöglicht maximale Kostentransparenz und auch Kostensicherheit, denn die finale Bausumme darf maximal 10% über dem berechneten Kostenvoranschlag liegen. Außerdem wird die Grunderwerbssteuer nur für das Grundstück fällig, während beim gemeinsamen Kauf von Haus und Grundstück vom Bauträger die Grunderwerbssteuer auf den Gesamtpreis erhoben wird. Ein weiterer Vorteil ist die individuelle Planung. So wird der für das Grundstück optimale Grundriss erstellt und genau das Haus entworfen, das den Bedürfnissen des Bauherren entspricht. Gute Architektur bedeutet also, die eigenen Vorstellungen realisieren zu können und das in einem vorgegebenen Preisrahmen.

Die Entscheidungskraft des Bauherren ist gefragt

Meistens koordiniert der Architekt die Arbeiten auf der Baustelle selbst. In regelmäßigen Abständen kann sich der Bauherr dann über den Baufortschritt informieren und sich dazu mit dem Architekten abstimmen. Er kann sich, soweit er möchte, bei allen Entscheidungen miteinbringen. So sind auch während der Bauphase kleine Änderungen und Anpassungen der ursprünglichen Planung noch möglich und das zu überschaubaren Kosten. Für den Bauherren ergeben sich dadurch aber viele Einzelentscheidungen und eine hoher Abstimmungsbedarf. Anstatt nur die einzelnen Teilrechnungen an den Bauträger zu begleichen, müssen alle Handwerkerrechnungen einzeln bezahlt werden. Diese Individualität und Transparenz beim Bau mit einem Architekten bedeuten also einen höheren Zeitaufwand und eine höhere Eigeninitiative.

Fazit:

Wenn man nur einen Vertragspartner bevorzugt, der alle Arbeiten überwacht und am Ende ein schlüsselfertiges, standardisiertes Haus liefert, kann ein Bauträger die richtige Wahl sein. Vorausgesetzt man ist bereit auf individuellen Gestaltungsspielraum und die Kontrolle über die Auswahl der Handwerker zu verzichten und einen i. d. R. im Kaufpreis einkalkulierten Aufschlag für die Leistungen des Bauträgers zu bezahlen. Wer Wert auf eine individuelle Planung mit voller Kostentransparenz legt, die das bestmögliche aus dem vorhandenen Grundstück und dem vorhandenen Budget herausholt und dafür bereit ist, sich mehr in sein Bauprojekt einzubringen, ist eventuell mit einem Architekten besser beraten.

Ob die Variante „Bauen mit Architekt“ die Richtige für Sie ist, finden wir gerne gemeinsam mit Ihnen in einem kostenlosen und unverbindlichen Beratungsgespräch heraus.